почему мы рекомендовали отказаться от покупки нежилого помещения

Проверка юридической чистоты сделки по приобретению физическим лицом нежилого помещения площадью 85,5 кв.м. на 1-ом этаже жилого здания в одном из районов плотной застройки подмосковного города Пушкино.

В нашем рассмотрении в сентябре 2021г на проверке юридической чистоты находилась сделка по приобретению физическим лицом нежилого помещения площадью 85,5 кв.м. на 1-ом этаже жилого здания в одном из районов плотной застройки подмосковного города Пушкино. Продавцом выступало также физическое лицо, которое владеет помещением с ноября 2016г.

На первый взгляд кажется - прошло почти 5 лет с предыдущего перехода права собственности, и рисков для нового покупателя нет. Тем не менее анализ информации показал, что данная сделка является крайне рискованной для нашего клиента, и нам пришлось рекомендовать ему отказаться от приобретения данного помещения. Как была выявлена проблема?

В выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости указываются все предыдущие его собственники, и в том случае, если это - юридические лица, в выписке указывается ИНН организации (уникальный номер налогоплательщика, по которому можно проверить всю актуальную ситуацию в компании).

Оказалось, что компания, продавшая в 2016г нежилое помещение Иванову, сейчас находится на стадии банкротства (данную информацию можно найти на официальной портале в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве по ИНН). И в рамках процесса по банкротству риску оспаривания могут подвергнуться некоторые сделки, начиная с декабря 2014г. Почему такие сроки?

Законом о банкротстве предусмотрены несколько сроков для оспаривания предбанкротных сделок должника (1 год, 3 года) с учетом нюансов их проведения. При "обратном отсчете" важнейшей датой является дата принятия судом заявления о признании лица банкротом. В нашем случае - это декабрь 2017г., именно тогда было вынесено соответствующее определение суда по делу о банкротстве компании, являющейся продавцом помещения сегодняшнему собственнику помещения.

Таким образом, в зависимости от особенностей проведенных сделок, риску оспаривания подлежат сделки начиная с декабря 2014г. В рассматриваемом случае на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве можно увидеть, что конкурсным управляющим уже были поданы заявления о признании недействительными нескольких сделок купли-продажи помещений за 2015г.

В случае, если покупатель все-таки решит приобрести данный объект недвижимости в надежде избежать оспаривания сделки, он рискует и по другой причине: суд никогда не признает такого покупателя добросовестным, поскольку тот знал (т.е. не мог не знать, поскольку данная информация находится в свободном доступе) о дальнейших рисках.

Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ