Договор аренды: как заложить механизм повышения арендной платы

В условиях сильной инфляции вопрос возможности индексирования арендной платы становится особо важным для наших клиентов. В настоящей статье рассмотрим юридический механизм, который позволит арендодателю повышать арендную плату в соответствии с законом.

Возможность повышения арендной платы зависит от нескольких важных аспектов:

- наличия/отсутствия в договоре возможности ее повышения арендодателем в одностороннем порядке,
- частоты повышения,
- порядка расчета нового размера арендной платы.

Закон говорит: "Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год <...>".

Таким образом, если не прописать в договоре возможность изменения арендной платы, то ее размер можно будет повысить только при 2-х одновременных условиях:
1. только с согласия арендатора (случай маловероятный),
2. не чаще 1-го раза в год.

В том случае, если арендодатель хочет иметь возможность повышения арендной платы без согласования с арендатором, необходимо прямо отразить в договоре возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем. При этом все равно будет возможным это делать не чаще 1-го раза в год.

По согласованию сторон арендная плата может меняться чаще, чем 1 раз в год - но для этого всегда нужно заручиться согласием арендатора. При этом не важно, прописана ли возможность изменения арендной ставки в самом договоре.

В течение 1-го года условие о размере арендной платы должно оставаться неизменным, повышать ее размер возможно только со 2-го года.

Кроме самой возможности одностороннего увеличения арендодателем арендной платы необходимо предусмотреть в договоре и порядок ее расчета, в противном случае впоследствии при несогласии арендатора и возникновении судебного спора суд может посчитать, что сторонами не было достигнуто соглашение по существенному условию договора о размере оплаты.

К примеру, можно договориться об ограничении размера ежегодной индексации арендной платы размером официального уровня инфляции, но не более, чем на 5%.

Возможность одностороннего повышения арендодателем арендной платы должна сопровождаться также обстоятельным описанием порядка уведомления арендатора о предстоящем изменении (способ уведомления, сроки и т.п.).

В договоре аренды целесообразно предусмотреть не только постоянный размер арендной платы, но и возможность ее изменения и индексирования в будущем.

Для справки:
- п.3 ст.614 Гражданского кодекса РФ
- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения ГК РФ о договоре аренды"

Больше информации о сделках с недвижимостью и способах защиты прав на недвижимость?

Посетите наш специальный раздел, где мы размещаем актуальную информацию о наших кейсах, новостях законодательства и практических аспектах проведения сделок с недвижимостью.