"Дееспособность проверена": защищает ли эта фраза от последующих проблем

Нотариусы в своих договорах, предусматривающих переход прав на недвижимость, используют шаблонную фразу: "Личность сторон установлена, их дееспособность проверена". Значит ли это, что данная фраза защищает нового собственника от всех исков, связанных с признанием сделки недействительной на основании признания продавца недееспособным?

Нотариусы в своих договорах, предусматривающих переход прав на недвижимость, используют шаблонную фразу: "Личность сторон установлена, их дееспособность проверена".

Значит ли это, что данная фраза защищает нового собственника от всех исков, связанных с признанием сделки недействительной на основании признания продавца недееспособным? Нет, эта фраза совсем не защитит вас во многих случаях, и ниже мы расскажем почему.

Начнем с того, что само понятие дееспособности многогранно, и включает в себя различные аспекты. С одной стороны, это достижение 18-летнего возраста (полная дееспособность), а с другой стороны - психическое здоровье. Дееспособность может быть ограничена, а можно ее и вовсе лишиться - но только по решению суда.

Не являясь сертифицированным психиатром, нотариус не имеет полномочий и возможности проверить психическое состояние человека.

В связи с этим важно понимать, что фраза "дееспособность проверена" в переводе с "нотариального" означает следующее:
  1. Проверены данные Росрееста: в государственном реестре отсутствуют записи, свидетельствующие о потере или ограничении дееспособности на основании решения суда.
  2. Проверен паспорт и достижение определенного возраста: человек может подписывать договор сам или с согласия законных представителей.
Таким образом, нотариус проверяет "юридическую" дееспособность человека, но отнюдь не "психическую".

В том случае, если сторона сделки не предоставила справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансеров), впоследствии можно обнаружить неприятный сюрпризы. Для этого могут быть обнаружены самые разные основания: наркологическая зависимость, "психическое состояние препятствовало всестороннему и целостному пониманию содержания и юридических последствий сделки", увлечение азартными играми, принятие психотропных средств и т.п.

Оспаривание дееспособности является одним из самых "популярных" оснований для признания сделки недействительной, в том числе это излюбленный метод в мошеннических схемах, - поэтому именно к этому аспекту необходимо подходить с повышенным вниманием.

Таким образом, нотариальная форма сделки не защищает от "недееспособности" - для определения последствий сделки не имеет значение, была ли сделка совершена в простой письменной форме или в нотариальной. Чрезвычайно важно иметь справки из ПНД и НД с осмотром специалиста либо пригласить на сделку специализированного психиатра.

Ст. 29, 30 Гражданского кодекса РФ

Больше информации о сделках с недвижимостью и способах защиты прав на недвижимость?

Посетите наш специальный раздел, где мы размещаем актуальную информацию о наших кейсах, новостях законодательства и практических аспектах проведения сделок с недвижимостью.